Pada tahun anggaran 2021 ini pemerintah meluncurkan program bebas PPN untuk penjualan rumah tapak dan unit hunian rumah susun. Program ini awalnya hanya terbatas sampai bulan Juni namun diperpanjang sampai bulan Desember 2021. Nah, dengan adanya insentif ini diharapkan penjualan rumah pertama dari para developer tidak anjlok karena dampak ekonomi di masa pandemi ini. Perusahaan-perusahaan developer sebaiknya memanfaatkan insentif ini untuk menggenjot penjualan mereka. Namun bagaimana cara pemanfaatan dari insentif ini? Berikut saya jelaskan secara singkat mengenai insentif PPN penjualan rumah berdasar PMK 103/PMK.010/2021:
Insentif PPN ini bisa dimanfaatkan oleh PKP yang melakukan penjualan rumah tapak dan unit hunian rumah susun pertama kali (belum dipindah tangankan dan dalam kondisi siap huni), nilai penjualan dari rumah tapak atau unit hunian rumah susun ini terbatas untuk yang memiliki nilai jual maksimal 5 Milyar rupiah. Dengan ketentuan mendapatkan insentif 100% untuk harga jual sampai 2 Milyar dan 50% untuk harga jual 2 Milyar sampai 5 Milyar. Insentif PPN ini juga hanya bisa dimanfaatkan sebanyak 1 unit per 1 orang pembeli.
Berdasar pada PMK 103/PMK.010/2021 para penjual bisa memanfaatkan insentif ini jika melakukan penyerahan pada bulan Maret-Desember 2021, dan melakukan cicilan pertama paling lama bulan Januari 2021. Jika unit rumah yang akan di jual sudah sesuai ketentuan maka selanjutnya marilah kita bahas mengenai tata cara pemanfaatan insentif ini. Sebagai contoh PT Perumahan Rakyat sebuah perusahaan developer akan menjual 1 Unit rumah nomor F2/21 dengan nilai jual 214.500.000 rupiah, nilai jual itu memiliki rincian DPP 190.000.000, PPN 19.000.000, biaya BPHTB 5.000.000, dan biaya administrasi 500.0000. Rumah ini di jual kepada Suwarno dengan alamat Jl. Perkasa, No.85, Kedoya Selatan, Kebon Jeruk, Jakarta Barat, NIK 1234567891011123 dan NPWP 19.168.168.2-456.000. Unit rumah ini telah di bayar DP senilai 30 Juta pada tanggal 2 Maret 2021, dan telah ditandatangani akta jual beli pada tanggal 20 September 2021.
PT Perumahan Rakyat sebagai PKP penjual unit rumah tersebut harus membuat faktur pajak dengan kode “010” pada tanggal 2 Maret 2021 dengan nilai DPP 30.000.000 PPN 3.000.000, hal ini sesusi dengan UU Cipta Kerja Tentang Perpajakan pasal 13 Ayat (1a), bahwa “Faktur pajak harus dibuat ketika terdapat pembayaran sebelum adanya penyerahan atau pembayaran termin”. Ketika pembayaran DP ini kita belum tau kapan penyerahan unit ini dan apakah bisa memanfaatkan insentif PPN DTP atau tidak, sehingga kita buat faktur pajak normal. Setelah terjadi peyerahan dengan ditandatanganinya akta jual beli dan berita acara serah terima pada tanggal 20 September maka perusahaan membuat faktur pajak senilai DPP 160.000.000 dengan kode faktur pajak “070” (Penyerahan dengan PPN-nya tidak dipungut). Faktur pajak ini harus memuat nama pembeli dan NIK atau NPWP, serta dalam kolom nama barang di isi keterangan kode identitas rumah. Dengan menggunakan kode faktur “070” ini maka di bagian bawah faktur akan automatis terisi cap keterangan PPN ditanggung pemerintah. Jika pada aplikasi E-Faktur ada belum terdapat cap keterangan ini maka anda harus melakuka update pada menu referensi –sinkron kode cap dan kemudian diminta memasukkan kode captcha dan password E-Faktur. Setelah itu akan muncul daftar DTP yang terbaru tersebut.
Gambar 1. Menu mensinkronkan kode cap
Gambar 2.Berikut contoh jika kode cap sudah di update
Setelah faktur pajak ini dibuat akan timbul pertanyaan mengenai DP yang sudah di bayarkan tadi, apakah bisa di ubah menjadi free PPN juga? Jawabannya adalah bisa, selama memenuhi ketentuan dan dalam masa periode insentif. Dari faktur pajak DP tersebut silahkan dibuatkan faktur pajak pengganti dengan kode “070” dan keterangan sesuai ketentuan diatas. Tahapan selanjutnya adalah membuat laporan realisasi DTP dan pelaporan berita acara serah terima di web kementrian perumahan dan kawasan pemukiman. Pelaporan DTP ini sudah ada template di web DJP seperti pelaporan realisasi insentif pajak DTP lainnya. Akan terdapat kendala lagi ketika anda melaporkan realisasi DTP pada pembayaran DP bulan Maret, karena sudah lewat masa pelaporan maka sudah tidak akan bisa lagi melaporkan di web DJP. Namun lagi-lagi anda tidak perlu kawatir karena menurut pasal 8 ayat (8) PMK 103/PMK.010/2021 mengatakan bahwa, “Pelaporan dan pembetulan surat pemberitahuan Masa PPN Maret 2021 sampai dengan Masa Pajak Desember 2021 dapat diperlakukan sebagai laporan realisasi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) sepanjang disampaikan paling lambat 31 Januari 2022”.
Berikut tadi penjelasan singkat mengenai tata cara pemanfaatan insentif pembebasan PPN DTP. Tidak ada yang ribet untuk bisa memanfaatkan isentif ini, namun tetap harus mengikuti ketentuan perpajakan yang sudah di tetapkan dan selalu update dengan ketetuan-ketentuan terbaru karena ketentuan perpajakan selalu berubah-ubah mengikuti kondisi perekonomian yang terjadi.
Ditulis oleh : Bayu Tangguh Pamungkas
Foto oleh : Kindle Media, Pexels
